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预测房价是涨还是跌,看这一个指标就够了!

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11月022018
[摘要]世上也就柬埔寨金边一家了。...

 多少年来,我们都陷入房地产下跌就是抄底的好时机的怪圈中,但这一次,很多人都感觉不一样了,到底哪里不一样了呢?uWg海外房产网

未来的房价真不能预测吗,有什么关键的指标可以帮助我们预测房价呢?uWg海外房产网

还有把房子仅当成住所吗?不,房子不仅有居住价值,更有金融属性。很多妄想房价下跌的理由就是用来住的,不是用来炒的,那就是在刻意回避房价的金融属性。uWg海外房产网

既然房子有金融属性,那么,一定就会受到利率的影响。uWg海外房产网

 
 

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为什么说房子更像股票而不是商品呢?uWg海外房产网

以iPhone手机为例,首发的时候价格是最高的,过了一年半年,基本都会降价。但是,刚刚过去的国庆,有几位开发商想降价促销,结果直接被业主砸楼。uWg海外房产网

可以有点契约精神不?不行,就像那么买股票的人一样,别管市盈率、市梦率有多高都敢买,一旦跌了呢?立刻破口大骂。uWg海外房产网

不是玩价值投资吗?那不应该越跌越买吗?错。现在能跌20%,接下来就是半价,最后,连跳楼价都会出现。抄底本来就是错误的操作方法,股市一样,楼市也一样。uWg海外房产网

但总有人能抄到底,为啥?时机不同。uWg海外房产网

国人学习巴菲特往往最容易忽视背景因素,股神可是生活在美国,美国至今依旧牛市。就像中国房地产的牛市一样,哪一次下跌不是抄底的机会。uWg海外房产网

但,中国房地产的牛市还在吗?很多人其实心里有答案了。未来会跌吗?不会,牛市过后不见得马上就是熊市,还有震荡市呢!uWg海外房产网

关键是你熬得起,熬的住吗?不然呢,只能房住不炒了吧!uWg海外房产网

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春江水暖鸭先知,要知道房价是涨是跌,先看开发商是什么态度,开发商的态度是利率控制的。uWg海外房产网

地产商要从银行或信托等渠道来融资,利率决定了利息成本。利率如果上涨,地产商的流动资金就会紧张,就要抓紧时间卖房回笼资金。反过来,老百姓买房也要贷款,利率上涨直接加剧还贷压力。uWg海外房产网

所以,利率才是核心因素。uWg海外房产网

但是过去房地产怎么没有感受到利率的影响呢?原因是以前钱的渠道很多,市场到处泛滥着流动性,美元基本是零利率,如果国内银行借不到钱,直接找中介融外资,一样度过难关。uWg海外房产网

刚刚,恒大的徐老板不久发行了18亿美元的美元外债吗?利率高到13.75%,但市场已经不太买账了,听说原来是准备融20-30亿美元的,这回不仅规模减半,自己还掏了10亿美元。uWg海外房产网

如果未来美元再上涨,人民币再贬值,要付出的恐怕更多。uWg海外房产网

美联储虽然是美国的央妈,但是却是我们的麻烦,导致国内利率有些失真,也造就了我们不断上涨的牛市。uWg海外房产网

但现在的情况不一样了。uWg海外房产网

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全球美元利率在2014年7月利率开始筑底了,但是还没有反弹,到2016、2017年之后才开始逐渐加息。而且加息后也仅有0.5%、0.75%或者1%,对公众的心理没有形成太大影响。uWg海外房产网

但今年以来美联储已经三次加息,听说不久还有第四次。uWg海外房产网

 
 

现在美国的30年按揭抵抵押贷款利率已经超过了5%,而在历史上这是一个很低的数字。比如90年代末该利率是8.875%,当时十年国债收益率是5.53%。uWg海外房产网

关键是美国还会持续加息,美国今年年底可能还会加息1次,明年可能还有3至4次加息,短期利率可能突破3%,长期利率可能达到4%。这意味着美国30年按揭抵押贷款利率一定会达到8%左右。因为普通消费者信誉再好,银行贷款利率也要上浮3%,信誉差的有可能贷款利率要付9%或10%。uWg海外房产网

在这种情况下,谁还会去买房呢,结果就是美国、澳大利亚、加拿大等国房价都在下跌,其中高端市场下跌得更快,例如纽约豪宅的销量和价格都已大幅下跌。uWg海外房产网

这和各国的房地产限购政策无关了。uWg海外房产网

中国情况也好不到哪里去,10月的和以前若干次降准,不是为了宽松。而是为了应付将来不断外流的资金。uWg海外房产网

所以,国内市场上的钱不会因为放水而增多,反而会因为资金外流而减少,那么央行除了继续降准外别无他路。uWg海外房产网

而对于开发商来说,资金压力会更大,房价自然难涨。uWg海外房产网

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利率上涨最大的影响就是股市、债市、房市这些投资市场,没人敢在这种情况下投机,也许对实体经济来说是好事。uWg海外房产网

无路可退时,只能老老实实地干实业。uWg海外房产网

那么,谁会对这一轮加息不感冒呢?自然是那些存款利息比美国高很多的国家,比如东南亚的越南和柬埔寨。uWg海外房产网

以柬埔寨银行的利率为例,普遍在5%以上。uWg海外房产网

 
 

为什么这么高?uWg海外房产网

因为赚钱的机会多,回报率高呀,曾经我们的定存也有过如此高的时候,那时候正是经济高速发展的时候。柬埔寨现在就是经济刚起步的阶段,利息高是正常的。uWg海外房产网

如果你还质疑刮刮乐全中奖图片大全回报率有没有那么高,想想利息,如果租金收益没利息高,那谁还去搞房地产,直接去存钱了。uWg海外房产网

至于美国加不加息,就更不受影响了,反正都没柬埔寨的高。难怪,柬埔寨房产那么吸引人。uWg海外房产网

更关键的是柬埔寨房产是以美元计价的,美国如果真加息,柬埔寨房产也会跟着美元一起升值。uWg海外房产网

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很多人说穷国的利息高是正常的呀,那也意味着风险大呀!uWg海外房产网

所谓的海外风险基本上无非就是政治不稳定,经济有泡沫,自身发展局限的问题。这些问题在柬埔寨都不是问题。uWg海外房产网

刚刚柬埔寨才举行了大选,洪森又一次当选总理,而且是高票当选,这意味着柬埔寨未来的发展政策、方向都不会发生重大变化。uWg海外房产网

现在的柬埔寨是非常鼓励外资来投资,因为该国基本上什么都缺,柬埔寨的绝大多数产品都需要进口,什么都需要发展,而且柬埔寨的人口结构年轻,在金边满大街都是年轻人,他们是最好的劳动力,也是最好的消费市场。uWg海外房产网

因此机会多,基本上不存在泡沫,就算有随着时间的推移也会消失,比如金边最大的烂尾楼-金塔42项目,这个2008年启动的项目,预算2.4亿美元,今年也由深圳洪涛股份重新启动了。uWg海外房产网

 
 

为啥国人敢接盘?因为地段太好了。uWg海外房产网

要知道十年前的当时最著名的项目,地段一定是非常好的,位于金边莫尼旺大道和西哈努克大道的交叉口,总开发面积为 119.3万多平方米。uWg海外房产网

今天你想在市中心找一块如此大的地皮已经是不可能了,将来随着金边城区的扩大,该物业只会越来越值钱。uWg海外房产网

所以,到金边投资一定要抢占核心地段的优质项目,长期拿着就不会亏。uWg海外房产网

世通君(shitonghk002)尾语uWg海外房产网

我们现在被美联储的不断地加息所困扰,利息的不断上升导致地产商和炒房客对房产都采取了保守策略。uWg海外房产网

而这对利息高、经济发展前途好的国家来说,不仅不是坏事,反而是好事,这样就能吸引更多的资金流入本国。uWg海外房产网

而在金边你最需要考虑的是如何能在核心区找到优质房产项目投资,租金和房价升值的回报率是基本都是要比柬埔寨银行的利息高的。uWg海外房产网

买一套房,两份不错的收益,还是美元资产。uWg海外房产网

世上也就柬埔寨金边一家了。uWg海外房产网

世通国际,海外投资专家,是东南亚房地产行业领先的投资咨询公司。公司总部位于深圳市福田区大中华国际交易广场,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自://www.bu41r.com.cn
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